長國土資政〔2018〕46號
各縣（市、區）國土資源局（分局）、派出機構：
為進一步維護廣大農民切身利益，規范農村宅基地管理，簡化辦事程序，提高農村宅基地審批效率，根據耕地占補形勢的變化和戶籍制度改革等有關精神，我局對《長沙市國土資源局關于規范和改進農村宅基地管理的實施意見》重新進行了修訂，現將修訂后的實施意見予以印發，請認真貫徹執行。
長沙市國土資源局
2018年4月11日
長沙市國土資源局關于規范和改進農村宅基地管理的實施意見
根據國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發〔2004〕234號）和湖南省人民政府辦公廳《關于規范和改進農村宅基地管理的若干意見》（湘政辦發〔2014〕11號）等規定，為進一步規范和改進我市農村宅基地管理，切實解決農民建房困難，維護廣大農民切身利益，現提出如下實施意見：
一、落實責任主體，嚴格用地報批
1．明確縣級人民政府主體責任。縣（市、區）人民政府負責本行政區域內的農村宅基地管理，縣（市、區）國土資源部門具體組織實施，縣（市、區）建設、規劃、農業、林業、水利、公安等部門、鄉（鎮、街道）人民政府、村集體經濟組織或村（居）民委員會按照各自的職責，共同做好農村宅基地管理工作。
2．嚴格宅基地農用地轉用報批。新增宅基地涉及農用地需辦理農用地轉用手續，縣（市、區）國土資源部門對涉及農用地轉用的宅基地按照每年1-3個批次打捆上報市國土資源局審查，市局將在土地利用總體規劃、耕地占補平衡、審批面積標準等方面對卷宗進行嚴格把關，審查后報市人民政府批準。
二、突出規劃控制，嚴格計劃管理
3．優化土地利用年度計劃管理。縣（市、區）國土資源部門在年初為新增宅基地安排新增建設用地指標，市局在批準宅基地農用地轉用時對相應縣（市、區）土地利用年度計劃進行扣減。利用城鄉建設用地增減掛鉤方式或復墾廢舊工礦、宅基地方式新增的宅基地，不占用土地利用年度計劃。
4．切實發揮規劃的控制和引導作用。新增宅基地應符合土地利用總體規劃，農民建房應充分利用村內存量建設用地、未利用地，盡量不占或少占耕地，禁止占用基本農田。農村宅基地選址須避開地質災害易發區和隱患點。
5．提倡村民集中居住。在城鎮（含城市、縣城、建制鎮）規劃區范圍內原則上不再審批新增的單宗分散宅基地，鼓勵按城鄉規劃統一安排集中興建住宅小區。城市規劃區范圍外的村民建房應當按照新農村建設規劃的要求，逐步向集鎮、中心村的集中居住點集聚。
6．建立宅基地退出激勵機制。縣（市、區）人民政府應制定相關政策，對在城鎮規劃區和各類園區的近期建設區內，符合建房條件并承諾主動放棄宅基地申請，或者已有宅基地自愿退還給村集體經濟組織的村民，參照城鎮居民給予適當補貼。
三、推進土地復墾，實現占補平衡
7．大力推進農村空閑宅基地復墾。村集體經濟組織對符合復墾條件的農村宅基地，按照耕地開發項目立項。對于面積較大，空閑宅基地相對集中，耕地復墾條件較好，可考慮打捆實施，優先復墾為耕地，房前屋后非耕地部分，可統籌納入復墾范圍，一并作為新增耕地計算。土地復墾項目實施后，由縣（市、區）國土資源部門和農業部門進行驗收，確認新增耕地數量和耕地質量等級。村集體經濟組織依法可對新增耕地進行承包經營權分配，或者長期流轉給農業合作社或公司經營。
8．優化耕地占補平衡管理。村民建房占用的耕地應依法履行耕地占補平衡義務，不能依法履行耕地占補平衡義務的，應當按規定繳納耕地開墾費，由縣（市、區）人民政府統籌落實耕地占補平衡。對經土地復墾所得新增耕地指標，優先用于全縣（市、區）范圍內村民建房；縣（市、區）國土資源部門應建立新增耕地指標使用臺賬，在審批新增宅基地時，按照占用耕地的面積對指標進行扣減。
四、明確建房條件，控制建設總量
9．建房人口的確定方式。家庭建房人口為村集體經濟組織成員及家庭內現役義務兵士官、在讀大中專學生、正在服刑的人員。夫妻一方為城鎮人口的，如沒有享受政府公租房、經濟適用房和貨幣補貼等相關福利，可視為村集體經濟組織成員計入建房人口。夫妻雙方如分屬不同的村集體經濟組織，且一方已有宅基地，則另一方不能以戶主身份申請宅基地。
10．嚴格宅基地占地面積標準。在長沙縣、望城區、瀏陽市和寧鄉市范圍內，每戶宅基地占地面積根據地類確定，涉及占用耕地的每戶總面積不得超過130平方米，占用荒山荒坡的每戶總面積不得超過210平方米，占用其他地類的每戶總面積不得超過180平方米。在市五區范圍內，每基準戶（4人及其以下）宅基地占地面積不超過100平方米，4人以上每增加1人相應增加20平方米（獨生子女家庭另按每一《獨生子女父母光榮證》增加20平方米），但每戶的總用地面積不得超過按地類核準的占地面積標準。
11．鼓勵各地制定面積標準細則。各縣（市、區）可結合本地資源狀況、按照節約集約用地原則，嚴格確定和實施宅基地面積標準，但每戶的總用地面積不得突破第10條所述各縣（市、區）每戶宅基地占地面積標準。嚴禁超過相應的宅基地批準面積，嚴禁砌圍墻圈土地建設大型別墅和私人會館。
12．明確建房分戶的基本原則。獨生子女住戶，不論幾代人，為一個家庭戶型；有兩個以上屬于建房人口子女的，有子女已達婚齡且已經嫁娶的，經公安機關分戶可作為兩個以上家庭戶型，但父母必須伴靠其中一個屬于村集體經濟組織成員的子女建房。
13．強化建房條件審查。嚴格執行“一戶一基”，農村村民已有宅基地，或者已將原房屋出賣、出租或贈與他人的，縣（市、區）國土資源部門不得再批準宅基地。非本集體經濟組織的農村村民和城鎮居民在農村購買宅基地或房屋的，縣（市、區）國土資源部門不得為其批準宅基地或辦理不動產權證。
14．城鎮（含城市、縣城、建制鎮）規劃范圍內的村民申請宅基地的，應先期向所在地規劃部門申請辦理《鄉村建設規劃許可證》，同時持有《村民住宅建設用地許可證》、《鄉村建設規劃許可證》方可進行房屋建設。《村民住宅建設用地許可證》使用期限為2年，過期自動失效。
15．規范“拆一建一”行為。村民提出易基新建住宅時，應當向鄉（鎮、街道）人民政府和國土資源所作出自行拆除舊宅的承諾，并上交原《村民住宅建設用地許可證》；在舊宅未拆除以前，國土資源部門不得對新建房屋進行驗收，不得發放不動產權證，原宅基地由村集體經濟組織收回土地使用權。
16．規范已征未拆項目區建房行為。對已經辦理土地征收手續的區域，停止審批新建、改建、擴建房屋；經鑒定確屬危房的，按危房改造相關政策辦理。鼓勵縣（市、區）人民政府對已征未拆地區無房危房或房屋困難的村民依法提前拆遷安置，避免重復拆遷。
五、完善審批制度，規范審批流程
17．農村村民申請宅基地的報批程序。從縣（市、區）國土資源部門受理建房申請，至發放《村民住宅建設用地許可證》，審批時限控制在20個工作日，縣（市、區）可根據實際情況進一步壓縮審批時限。具體申報宅基地程序如下：
（1）村民申請宅基地，首先應向村集體經濟組織提出書面申請。經村民代表會議討論通過，在本集體經濟組織內張榜公示7個工作日。公示期滿無異議的，由申請者向鄉（鎮、街道）國土資源所提交用地申請和相關材料，相關材料包括村集體經濟組織對村民建房的審查意見（包括是否召開村民代表會議表決同意建房、表決結果是否在本村公示7日以上、是否符合“一戶一基”政策等）、村集體經濟組織關于申請建房村民屬于集體經濟組織成員的證明材料等。
（2）鄉（鎮、街道）國土資源所實地審查申請人員是否符合建房條件，擬用地是否符合土地利用總體規劃，擬建房位置是否避開地質災害易發區和隱患點，是否做到耕地占補平衡等，并經鄉（鎮、街道）相關部門初審后上報鄉鎮（街道）人民政府核準，符合條件的發放《村民住宅建設用地申請表》。
（3）鄉（鎮、街道）國土資源所收到村民提交的《村民住宅建設用地申請表》后，上報至縣（市、區）國土資源部門，經縣（市、區）國土資源部門審核后報縣（市、區）人民政府批準。宅基地經依法批準后，由縣（市、區）國土資源部門核發《村民住宅建設用地許可證》。
（4）房屋開工建設前，鄉（鎮、街道）國土資源所應到實地放樣定樁。涉及切坡建設的必須報建設行政主管部門批準，并承諾按要求采取防護措施。
（5）房屋竣工后30日內，村民應向所在地鄉（鎮、街道）國土資源所申請驗收；鄉（鎮、街道）國土資源所實地檢查是否按批準的面積和要求使用土地，是否對原宅基地拆除到位；驗收合格后，村民應當向國土資源部門申請不動產登記。
六、制定配套政策，保障合法權益
18．切實將宅基地管理政策宣傳到村組和個人。各縣（市、區）要通過培訓村組負責人、張貼公告、發放便民卡等多種方式，讓每個村組、每一位村民都了解宅基地申請條件、審批程序、工作時限和要求等相關政策。
19．保障村民宅基地合法權益。村民對宅基地擁有充分的土地使用權，嚴格限制村集體經濟組織收回宅基地。因村莊改造、公共設施、公益事業建設原因收回宅基地的，應由建設實施單位對原宅基地權利人依法給予補償。
20．規范農村房屋產權變更。農村房屋所有權處置必須符合集體土地使用權轉讓的條件，依法流轉。農村房屋依法轉讓、互換或者贈予的，該房屋及其附屬設施一并處置。
21．非農戶房屋的處置管理。因農轉非、接受繼承房產或經有批準權的部門已依法批準使用集體經濟組織內土地的非本集體經濟組織成員，只能按原批準宅基地的占地情況使用集體經濟組織的土地，且不能對房屋進行擴建。房屋所有權滅失，土地使用權隨之滅失。
22．各縣（市、區）人民政府應盡快出臺村民建房的審批流程和實施細則，進一步規范村民建房的資料和程序。對違反相關審批程序批準村民建房或者為不符合建房條件的村民辦理建房手續的，按相關法律追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員責任。
23．瀏陽市在自然資源部農村宅基地制度改革試點期間，按照自然資源部批復的相關文件執行。
24．長沙市高新區按照本實施意見執行。
25．本實施意見自公布之日起30日后施行。
